La nueva ley hipotecaria que entrará en vigor en los primeros meses de 2019 introduce importantes cambios con respecto a la anterior para proteger al consumidor, de acuerdo a lo que establece la normativa europea 2014/17/UE.
Información clara para el usuario, ahorro de tiempo y menos gastos de constitución son las principales novedades, pero hay más cambios que debes conocer si piensas comprar un piso en los próximos meses.
1. Menos gastos de formalización
Quizá sea este el punto que más nos interesa a todos. A partir de ahora la formalización de las hipotecas será más barata, ya que el comprador del inmueble solo debe pagar la tasación de la vivienda. Otra novedad es que se podrá elegir libremente la empresa de tasación, que hasta ahora venía impuesta por el banco.
Los gastos restantes correrán a cuenta del banco: gestoría, notaría, Registro de la Propiedad e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este último era el que, hasta ahora, incrementaba más el importe de los gastos asociados a la hipoteca.
2. Más información y transparencia
Con la nueva ley, al comprar una vivienda tendrás derecho a disponer de una copia del contrato al menos diez días antes de la firma. De esta forma, puedes leer con detalle todas las cláusulas y consultar todas tus dudas con el banco o con un experto, si así lo deseas.
Como contrapartida, el banco puede solicitar un informe de solvencia del comprador. La norma obliga al banco a consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España y a asumir los costes del mismo.
3. Mayor relevancia del notario
Hasta ahora el notario, en muchas ocasines, se limitaba a leer a toda prisa el contrato de la hipoteca en el acto de la forma. Con la nueva norma, habrá que acudir dos veces a su despacho. La primera, sin el banco, para realizar todas las preguntas necesarias sobre la hipoteca. La segunda, ya con el banco, para la firma del contrato hipotecario.
4. Adiós a las cláusulas suelo
La Ley recientemente aprobada prohíbe de manera expresa las cláusulas suelo, esas contra las que tanto han luchado los consumidores. Es decir, si firmas una hipoteca con interés variable para comprar un piso, el banco no podrá mantener un tipo mínimo por encima del euribor. No obstante, el interés mínimo se fija el el 0% y no podrá ser negativo.
5. No a los productos vinculados por obligación
La nueva Ley establece que tu banco no te podrá obligar a contratar sus tarjetas o seguros de hogar y de vida para concederte la hipoteca. No obstante, podrán ofrecer bonificaciones por contratar sus productos, tal y como ocurre ahora.
Si vas a comprar un piso, el banco no puede empeorar las condiciones de la hipoteca si decides contratar un seguro alternativo.
6. Sí a la comisión de apertura
La comisión de apertura sigue siendo legal, aunque con matices. Solo se podrá cobrar una comisión que incluya todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.
En la actualidad, la comisión de apertura puede variar mucho en función del banco. Algunos no cobran nada pero en otros casos puede alcanzar el 2%.
7. Subrogación y novación sin gastos
A partir de ahora podrás cambiar de banco o renegociar tu hipoteca para mejorar las condiciones cuando quieras y sin costes adicionales. Los principales cambios que se suelen hacer son la novación y la subrogación.
La novación es cualquier cambio en la hipoteca con posterioridad a su contratación. Si quieres renegociar las condiciones que firmaste en su día, el banco no podrá cobrarte ninguna comisión.
La subrogación es un tipo de novación que te permite cambiar de banco. En este caso, también podrás hacerlo libremente y sin coste. Los dos bancos podrán establecer un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y pendientes.
9. Amortización
Las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo se reducen a la mitad (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después). Si tu hipoteca es de tipo variable, deberás elegir el tipo de amortización a tres o cinco años, con unas comisiones del 0,25% y 0,15%, respectivamente.
En resumen, las personas que vayan a comprar un piso a partir de 2019 tendrán mejores condiciones.
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